L’assemblea condominiale dovrebbero essere un momento di incontro per garantire una convivenza più serena durante l’arco dell’anno con i nostri coinquilini e in primis con l’amministratore stesso. Ma non sempre lo è…
Durante l’assemblea si assumono le decisioni più importanti relative alla vita del condominio, le decisioni che riguardano i rapporti tra i condomini e l’utilizzo delle cose comuni.
L’art. 1136 c.c. disciplina la costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni. Proprio in merito alle delibere molti non sanno che è possibile impugnarle oppure non conoscono le modalità ed i termini pur essendo un loro diritto e tutela.
Le delibere assembleari impugnabili solitamente vengono qualificate come valide, nulle o annullabili. Le prime sono vincolanti per tutti i condomini.
Le delibere assembleari sono nulle quando:
- sono prive degli elementi essenziali (per esempio: manca l’indicazione dei nominativi dei presenti in assemblea e dei rispettivi millesimi o dei votanti);
- hanno oggetto impossibile o illecito cioè contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume (per esempio: dispongono opere di abuso edilizio o vietano l’acquisto di appartamenti a determinati soggetti per ragioni di discriminazione razziale);
- hanno oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea;
- incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini (per esempio: disciplinano l’utilizzo di un bene che in realtà è di proprietà esclusiva di un solo condomino).
Le delibere sono annullabili in caso di:
- vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea (per esempio: non si raggiunge il numero minimo di partecipanti);
- adozione con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale;
- vizi formali, in quanto assunte in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea;
- irregolarità nel procedimento di convocazione;
- violazione delle norme che richiedono maggioranze qualificate in relazione all’oggetto.
Distinzione fondamentale perchè ..
La distinzione tra delibere nulle e annullabili è fondamentale e di rilevanza pratica perchè le delibere nulle è come se non fossero mai state prese e sono impugnabili da chiunque in qualsiasi momento dinanzi al giudice.
Quindi anche il condomino che abbia partecipato, con il suo voto favorevole, alla formazione di detta delibera, salvo che con tale voto egli si sia assunto o abbia riconosciuto una sua personale obbligazione.
Le delibere annullabili sono operative e diventano valide se non vengono impugnate. L’art 1137 c.c. al secondo comma prevede che le delibere annullabili devono essere impugnate entro trenta giorni che decorrono per i condomini presenti, dalla data della delibera, per quelli assenti o dissenzienti, dalla data in cui hanno ricevuto il verbale dell’assemblea. Tale termine è inderogabile ed il suo decorso non può essere interrotto, perché si tratta di un termine di decadenza e non di prescrizione.
Naturalmente non possono impugnare la delibera i condomini che hanno espresso voto favorevole ad essa.
La legge di riforma ha aggiunto gli astenuti tra i legittimati a proporre impugnazione equiparandoli ai dissenzienti.
Inoltre alla luce del riformato art. 1137 c.c. l’impugnazione deve avvenire necessariamente con atto di citazione.
L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria. La competenza è per territorio quindi per le cause tra condomini, ovvero tra condomini e condominio, è competente il giudice del luogo dove si trovano i beni comuni o la maggior parte di essi.
Vista la realtà del condominio, anche se l’amministratore è obbligatorio quando i condomini sono più di 8, spesso oggi i condomini stessi si rivolgono comunque a dei professionisti lasciando come ricordo il mitico film ….
(questo articolo è stato scritto da Ketti Marini)