litigioChe cos’è l’assemblea condominiale? Perchè si riunisce? Assemblea ordinaria o straordinaria? Chi partecipa? Come deve essere convocata? Qual è il numero minimo di partecipanti?

Questi quesiti ricorrono nella mente dei condomini almeno una volta l’anno, quando arriva la convocazione all’assemblea di condominio (solitamente detta riunione).

Per far si che ci sia partecipazione e interesse da parte della maggioranza dei condomini, è necessario arrivare all’assemblea con un back ground informativo sull’importanza di questa riunione. Queste premesse dovrebbero essere garanzia di una convivenza più serena durante l’arco dell’anno con i nostri coinquilini e in primis con l’amministratore stesso.

Che cos’è l’assemblea condominiale?

L’assemblea di condominio è l’organo deliberante del condominio, disciplinato dagli art. 1135, 1136 e 1137 del Codice civile. È il luogo in cui si assumono le decisioni più importanti relative alla vita del condominio, decisioni che riguardano i rapporti tra i condomini e l’utilizzo delle cose comuni. L’assemblea, quindi, non ha potere di intromettersi nella gestione che i singoli condomini fanno delle proprie unità abitative salvo che dal loro comportamento derivino dei danni per gli altri condomini oppure per le parti comuni.

Chi partecipa?

All’assemblea condominiale partecipano i proprietari delle singole unità abitative, che possono però delegare altri a partecipare. Se la singola unità abitativa appartiene a più persone questi hanno tutti il diritto di partecipare tuttavia il diritto di voto spetterà ad uno solo di essi. Possono partecipare anche gli usufruttuari, cioè le persone che hanno acquisito il diritto di utilizzare l’abitazione per un determinato periodo. Hanno diritto di partecipare gli inquilini (i c.d. conduttori) che hanno anche diritto di voto per le decisioni che riguardano la modificazione di servizi di cui beneficiano nella misura in cui nel contratto di affitto è previsto che paghino direttamente le relative spese o le rimborsino al proprietario.

Come deve essere convocata?

L’avviso di convocazione dell’assemblea deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione mediante un atto scritto che deve indicare le questioni che verranno trattate, nonché il luogo, la data e l’ora in cui si terrà l’assemblea.  La convocazione può essere inviata tramite posta raccomandata, posta elettronica certificata (P.E.C.), fax o consegna a mano. Le modalità di comunicazione sono state introdotte con la riforma del condominio, legge 220/2012.

Sempre con la riforma è stato stabilito che l’amministratore deve redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni. Quindi se l’anno di gestione si chiude al 31 dicembre, l’assemblea per l’approvazione del rendiconto dovrà essere convocata entro il 30 giugno.

Chi convoca l’assemblea? Perchè in prima e seconda convocazione? Qual è il numero minimo di partecipanti?

L’assemblea di condominio è convocata dall’amministratore o dai condomini nei casi previsti dalla legge.

In prima convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Se questa non riesce a costituirsi si può tentare una riunione in seconda convocazione almeno ventiquattro ore dopo ed al massimo nei dieci giorni successivi.

In seconda convocazione per la regolare costituzione è sufficiente l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

Vista la notevole differenza del quorum costitutivo la prima convocazione risulta periodicamente “deserta”, ossia si convoca in orari e giorni più disagevoli a consentirne la partecipazione. Questo fa si che la seconda convocazione sia quella effettiva e partecipata. Questo era ancor più accentuato prima della riforma quando l’assemblea in seconda convocazione non aveva il quorum attuale ed era sempre e comunque regolarmente costituita.

Secondo una recente denuncia dell’Anammi, Associazione National-Europea Amministratori d’Immobili, nell’ultimo anno si è constatata la tendenza a non partecipare alle assemblee nella speranza (o con l’intento organizzato grazie all’accordo tra più proprietari) di far mancare il quorum per l’approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria.

Assemblea ordinaria o straordinaria?

Infine si distingue tra assemblea ordinaria e straordinaria. La prima deve essere convocata almeno una volta l’anno per l’approvazione dei conti della gestione, dei preventivi di spesa e del consuntivo dell’anno precedente. La seconda, assemblea straordinaria, viene convocata tutte le volte che è necessario decidere su questioni particolari, per la valutazione di specifiche situazioni. (Sono previste dalla normativa alcune situazioni in cui l’amministratore è tenuto a convocare un’assemblea straordinaria).

Vista la realtà del condominio, delle sue regole e norme concordiamo nell’affermare che non è affatto una situazione gestionale semplice infatti è ormai consuetudine affidarsi ad un professionista del settore, anche se fino ad 8 condomini c’è la possibilità di nominare amministratore uni dei condomini.

Comunque per chi di voi volesse intraprendere la professione di amministratore di condominio segnaliamo il corso a pagamento, con rilascio di idonea certificazione, promosso ad Ancona proprio dall’Anammi, che avrà inizio il 9 marzo.Per maggiori informazioni e possibilità di iscrizione consigliamo di consultare l’elenco dei corsi a disposizione nel nostro spazio web.

(questo articolo è stato scritto da Ketti Marini)

Assemblea condominiale
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