Qualche giorno fa si presenta all’Informagiovani un ragazzo chiedendo informazioni in merito ad una problematica con la disdetta del contrato di locazione da parte del proprietario.
Accolto dall’operatrice iHome gli viene chiesta la situazione nel dettaglio visto che, a maggior ragione in questo tema con mille normative e clausole, non è possibile orientare e dare una risposta generica.
In particolare il ragazzo ha un contratto di locazione a canone concordato per studenti della durata di 10 mesi intestato a lui e altri tre inquilini, il contratto scade a fine maggio 2022. La problematica sorge perché a 15 giorni dalla scadenza dello stesso, il proprietario avvisa verbalmente lo studente che il contratto non verrà rinnovato. Quindi dal 1 giugno l’appartamento deve essere libero.
Ovviamente il ragazzo chiede se il proprietario sia nella possibilità di disdire il contratto in questo modo.
Abbiamo deciso di analizzare questa casistica perché affronta alcune problematiche comuni a molte richieste relative alle disdette.
Il contratto di locazione in questione ha una durata di 10 mesi (di norma la durata del contratto di locazione per studenti varia da 6 a 36 mesi),e si rinnova automaticamente alla prima scadenza salvo disdetta del conduttore inviata tramite raccomanda a/r tre mesi prima.
Il proprietario generalmente ha poche probabilità di disdire il contratto prima della scadenza.
Potrebbe essersi riservato la facoltà di recedere dal contratto per abitare egli stesso nella casa locata (ai sensi dell’art. 1612 del codice civile), in tale ipotesi deve inviare disdetta, sempre con preavviso, e indicare i motivi del suo recesso nel termine stabilito dagli usi locali.
Nel nostro caso, leggendo il contratto si evince che il proprietario non si è riservato la possibilità di disdetta anticipata e comunque non ha rispettato i tempi e le modalità di preavviso.
Quindi lo studente non è obbligato a lasciare la casa dal 1 giugno.
Ovvio che quando sorgono tali problematiche, continuare la locazione non è cosa da poco, consigliamo sempre di cercare di mantenere un buon rapporto tra le parti perché ricorrere alle vie legali è costoso e svantaggioso per tutti, se non altro in termini di tempo ed energie.
Qualora il proprietario intendeva dare disdetta per finita locazione, trattandosi di un concordato per studenti, doveva comunque inviare comunicazione al conduttore tramite raccomandata a/r almeno 3 mesi prima della scadenza del contratto (6 mesi in caso di contratto a canone libero) e ciò era possibile solo per casi espressamente previsti dalla legge (Ex art. 3, comma 1, l. n. 431/1998).
I locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto quando:
– intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (ovvero del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);
– intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);
– quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
– quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento di questi lavori, ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile;
– quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
– quando il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione).
Forse il proprietario sperava in una risoluzione consensuale del contratto perché qualunque sia la scadenza dello stesso, le parti hanno sempre la facoltà di risolvere di comune accordo il loro impegno. La volontà delle parti è sovrana, è sufficiente seguire le istruzioni disponibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate per adempiere agli aspetti fiscali.
Come è possibile leggere da questo post siamo sempre disponibili ad affrontare nuove casistiche che potete inviare via mail: info@ihomeancona.com