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Il “Rent to Buy è un programma preparatorio all’acquisto”. Questa la tesi, riassunta in una riga, su cui si basa il Rent to Buy Consulting ente promotore dal 2009 del rent to buy in Italia, con cui a settembre abbiamo organizzato un workshop di approfondimento sul tema.

Successivamente il decreto “Sblocca Italia” (art. 23 del Decreto Legge 12 settembre 2014, n. 133) ha previsto la nuova formula di rent to buy come opportunità di acquisto alternativa alle forme tradizionali. La citata norma introduce nell’ordinamento la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili, volta a predisporre in via normativa delle tutele per le parti contraenti. In altre parole…

..il rent to buy prevede la stipula di un contratto con cui due parti si accordano affinché il primo conferisca al secondo l’immediato godimento dell’immobile, rinviando al futuro il trasferimento della proprietà del bene. Tale contratto si caratterizza per l’immediata concessione in godimento dell’immobile verso il pagamento di canoni, per il diritto del conduttore di acquistare il bene e per l’imputazione di una quota dei canoni a corrispettivo del trasferimento.

Non esiste un obbligo di stipulare un contratto di compravendita, quanto un’opzione. Chi sceglie il rent to buy sostiene un canone di locazione superiore ad un normale canone visto che una parte costituisce l’affitto mentre l’altra andrà a comporre un acconto sul prezzo finale dell’immobile.

Il rent to buy  è considerato come un duplice contratto, e cioè come una locazione nella fase in cui il conduttore ha il godimento dell’immobile e come una compravendita nel momento in cui il conduttore esercita il diritto di acquisto.

Questo implica che le  imposte legate al possesso dell’immobile come ad esempio l’IMU e la Tasi, sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di locazione, mentre le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono a carico dell’acquirente, come le spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile, qualora quest’ultimo avvenga.

Quanto riportato è frutto della circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 4 del 19 febbraio 2015  che è intervenuta ed ha illustrato l’opinione del fisco sulla tassazione del rent to buy.

A seguire è scaturita la nota critica del notariato il cui oggetto è legato alla doppia imposizione fiscale scaturita dal considerare il rent to buy come un duplice contratto dando vita in questo modo a una duplice tassazione. A loro avviso sarebbe stato preferibile, trattare il rent to buy come un tipo contrattuale a sé stante prevedendo così l’applicazione di una sola imposta fissa di registro.

Comunque non essendoci l’obbligo di effettuare la compravendita, può anche accadere che la cessione non avvenga. In tal caso se è il conduttore (affittuario) a rinunciare al trasferimento, quest’ultimo perde tutte le quote versate come acconto o può recuperarne una parte, a seconda delle condizioni del contratto e il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile.

Nel caso sia il proprietario a rendersi inadempiente, il conduttore ha diritto almeno alla restituzione della parte dei canoni imputata a prezzo, più gli interessi legali.

Siamo sempre convinti che quanto oggetto di normativa sia un programma preparatorio all’acquisto? Come stile e soprattutto visto il peso della scelta consigliamo vivamente di effettuare una scelta solo dopo aver reperito informazioni attendibili e perchè no!? un parere con un professionista del settore.

(questo articolo è stato scritto da Ketti Marini)

Rent to Buy e “fisco”
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