Quando si decide di acquistare una casa è necessario non tralasciare l’incidenza delle imposte da pagare che, come anticipato nell’articolo pubblicato la scorsa settimana, sono diverse e dipendono da vari fattori.
Le imposte dovute sono: l’imposta di registro; catastale e ipotecaria.
La prima differenza è dettata dalla natura del venditore, le imposte dovute cambiano a seconda che si acquista da un privato o da un impresa.
Proviamo a schematizzare e chiarire questo arduo e spinoso aspetto fiscale.
Se il venditore è un privato:
- l’imposta di registro equivale al 9%;
- l’imposta catastale è di 50 euro
- L’imposta ipotecaria è di 50 euro
Queste imposte vengono versate dall’acquirente al notaio che, a sua volta, provvederà a versarle all’Agenzia delle Entrate in sede di registrazione.
Se il venditore è un impresa la cessione potrà essere esente da Iva o soggetta a Iva.
La compravendita è sempre esente da Iva quindi si pagano le imposte come se si acquistasse da un privato
La compravendita è soggetta ad Iva in due casi:
- per le vendite effettuate da imprese di costruzione odi ristrutturazione entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento, oppure dopo i 5 anni se il venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva,
- per le vendite di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie la cessione a Iva.
L’Iva viene corrisposta direttamente alla società venditrice. L’aliquota Iva da applicarsi sul prezzo della vendita è pari al 10 % .
Inoltre andranno corrisposte al notaio, le seguenti imposte:
- l’imposta di registro: 200 euro;
- l’imposta catastale: 200 euro;
- l’imposta ipotecaria: 200 euro
Successivamente il notaio provvederà a versarle all’Agenzia delle Entrate in sede di registrazione.
Qualora l’acquirente avesse i requisiti per le agevolazioni “prima casa” le imposte saranno più basse:
- se l’immobile è acquistato da privato o da impresa con vendita esente Iva: l’imposta di registro è del 2% e le imposte catastale e ipotecarie restano invariate (50 euro l’una)
- se l’immobile è acquistato da un impresa con vendita soggetta ad Iva: l’aliquota da applicare è pari al 4% e le altre imposte restano fisse a 200 euro
L’imposta di registro viene calcolata sul corrispettivo pagato ossia sul prezzo della vendita dichiarato in atto. In caso di compravendita ad uso abitativo nei confronti di persone fisiche l’acquirente può chieder al notaio di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale dell’immobile (ossia il valore risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale rivalutata del 5% per il coefficiente di legge). Comunque l’Agenzia delle Entrate ricorda che l’imposta di registro proporzionale minima è sempre di 1.000 euro.
Infine è bene tenersi aggiornati sulle agevolazioni fiscali previste dal Decreto Sblocca Italia. Attualmente l’agevolazione consiste in una deduzione del 20% del prezzo di acquisto sull’immobile fino ad un importo di 300mila euro che sarà ripartita in otto quote annuali di pari importo. Tale agevolazione sarà applicabile per gli acquisti dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017 per gli immobili ad uso residenziale non considerati immobili di lusso che verranno messi in locazione entro sei mesi dall’acquisto per almeno 8 anni continuativi a canone non superiore al concordato o convenzionato. Tra locatore e proprietario non devono esserci rapporti di parentela di primo grado e l’immobile deve essere in classe energetica A o B.
Se siete arrivati a leggere fin qui…andrete dal notaio non come sprovveduti ma con cognizione di causa!
(questo articolo è stato scritto da Ketti Marini)