L’acquisto di una casa è una delle operazioni economicamente più importanti nella vita di una persona.
In un precedente articolo ” Acquistare casa! alcuni incipit” abbiamo approfondito questo tema analizzando come affrontare la scelta, la ricerca e come reperire le informazioni necessarie sull’immobile.
Prima di acquistare un immobile è necessario effettuare delle verifiche anche documentali sullo stesso, così da accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario.
Per tutelare al meglio i cittadini, lo Stato richiede che il contratto sia stipulato da un pubblico ufficiale imparziale e specializzato sulla materia: il notaio, il quale interviene per legge in posizione di terzietà e indipendenza rispetto a venditore e acquirente, garantendo che l’acquisto dell’immobile avvenga nel rispetto di tutte le norme di legge.
Premesso che verifiche di questo tipo sono svolte dal notaio è importante sapere che l’Agenzia delle Entrate mette a disposizione del cittadino alcuni strumenti per conoscere la situazione dell’immobile.
Infatti nella guida all’acquisto, recentemente pubblicata e scaricabile anche qui, l’Agenzia delle Entrate consiglia di effettuare un’ispezione ipotecaria, richiesta presso gli uffici oppure online. Con l’ispezione ipotecaria è possibile verificare il legittimo proprietario dell’immobile e la presenza sullo stesso di ipoteche o pendenze anche giudiziarie. Si possono visionare dati presenti nei registri immobiliari riguardanti le trascrizioni (quando si trasferisce o si costituisce un diritto su un bene immobile), le iscrizioni ( fanno seguito alla costituzione di ipoteche su immobili derivanti ad esempio da contratti di finanziamento), le annotazioni (fatte alla modifica di precedenti trascrizioni, iscrizioni o annotazioni).
Qualora l’immobile non possa essere acquistato immediatamente, tante le occasioni in cui si aspetta ad esempio l’approvazione di un finanziamento, prima di procedere con l’acquisto si stipula il contratto preliminare. Questo sostanzialmente è un accordo tra le parti con il quale si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Solo con la firma di quest’ultimo si ha il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile. Il preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente. Per garantire la massima tutela al futuro acquirente è opportuno che il contratto preliminare sia stipulato dal notaio, mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico, in modo che venga trascritto nei Registri Immobiliari.
Il contratto preliminare deve, comunque in ogni caso, essere registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione. Se il preliminare è stato stipulato con atto notarile, la registrazione viene effettuata dal notaio entro trenta giorni.
Il preliminare prevede le seguenti spese: un’imposta di registro di 200 euro e un’imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.
Inoltre se è previsto un pagamento, già al preliminare, è dovuta l’imposta proporzionale di registro: 0,50% sulle somme previste a titolo di caparra confirmatoria e il 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.
Una volta arrivati alla stipula dell’atto di compravendita è necessario rivolgersi al notaio. La scelta del notaio è assolutamente libera (non deve essere imposta dall’agenzia immobiliare o dalla banca alla quale si è richiesto un mutuo), e spetta all’acquirente, tenuto al pagamento dei compensi, salvo diversi accordi con il venditore. Rientra tra i compiti del notaio effettuare controlli sull’esistenza di ipoteche , di altri vincoli o irregolarità edilizie in relazione alle risultanze del catasto e dei registri immobiliari ma non sono di sua competenza i controlli presso uffici diversi e sul luogo dell’immobile.
Le imposte da pagare all’acquisto di un immobile sono diverse e dipendono da vari fattori. La prossima settimana approfondiremo questo tema e le agevolazioni previste dal Decreto Sblocca Italia.
(questo articolo è stato scritto da Ketti Marini)