Recesso dal contratto di locazione: modalità e requisiti

Nel contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo è prevista la data di scadenza del contratto stesso, la quale varia a seconda della tipologia di contratto redatto.

La normativa infatti prevede varie possibilità illustrate in questo articolo: “Stipulo un contratto di affitto ma quale!?”

Durante la locazione può accadere che il locatore o conduttore abbiano la necessità di recedere dal contratto prima della sua naturale scadenza. In questa ipotesi, la legge disciplina delle possibilità per entrambe le parti ma con requisiti e modalità differenti.

Vediamo alcune delle casistiche più frequenti.
Entrambe le parti, conduttore e locatore (proprietario), possono risolvere il contratto in qualsiasi momento qualora ci sia comune accordo. In tal caso si parla di risoluzione consensuale. L’accordo di recesso deve avere forma scritta, ai fini fiscali si deve compilare e inviare il modello RLI e versare l’imposta di registro in misura fissa pari a 67 euro. Il pagamento dell’imposta è a carico di entrambe le parti, ma l’onere è in capo al locatore, che poi potrà rivalersi sul conduttore per il rimborso.

La situazione è completamente diversa se l’esigenza è solo del proprietario, il quale ha poche possibilità di recedere prima della scadenza.

Il locatore potrebbe essersi riservato la facoltà di recedere dal contratto per abitare egli stesso nella casa locata. (ai sensi dell’art. 1612 del codice civile), in tale ipotesi deve indicare i motivi del suo recesso nel termine stabilito dagli usi locali.
Altrimenti può recedere solo alla prima scadenza del contratto, dando un preavviso al conduttore di sei mesi tramite raccomandata a/r e solo in casi espressamente previsti dalla legge. (Ex art. 3, comma 1, l. n. 431/1998).

Il conduttore invece ha la facoltà di recedere in qualsiasi momento facendo riferimento all’apposita clausola inserita nel contratto, secondo cui, in presenza di gravi motivi da specificare nella lettera, il recesso, comunicato a mezzo lettera raccomanda, può avvenire in qualsiasi momento con sei mesi di preavviso (tre mesi in caso di contratti di locazione a canone concordato per studenti).

I gravi motivi che consentono il recesso devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa la sua prosecuzione. Devono essere collegati a un evento imprevisto non dipendente dal conduttore, sopravvenuto dopo la stipula del contratto, oneroso economicamente, ovvero psicologicamente gravoso. Ad esempio possono essere considerati tali: il trasferimento del posto di lavoro in un luogo oltremodo lontano dall’abitazione; problemi familiari che impongono il trasferimento; perdita del posto di lavoro. Nel 2020 molti studenti hanno dovuto procedere la recesso del contratto a causa delle differenti condizioni economiche legate alla pandemia Covid19.

In caso di recesso il conduttore può lasciare l’immobile in qualunque momento dopo aver fatto la comunicazione ufficiale, ma è tenuto a corrispondere tutte le mensilità previste dai termini di preavviso.

Ai fini fiscali si deve sempre compilare e inviare il modello RLI e versare all’Agenzia delle Entrate l’imposta di registro a carico di entrambe le parti.

Dopo questo ventaglio di principali ipotesi, ricordiamo che per ulteriori dettagli e casistiche siamo sempre disponibili a rispondere ai commenti o via mail: info@ihomeancona.com