La Legge di Bilancio 2021 ha introdotto alcune novità relative alla cedolare secca al fine di ridurre l’evasione fiscale sugli affitti.
Prima di analizzarle rivediamo che cos’è la cedolare secca, chi può effettuare questa scelta, il calcolo e le modalità di versamento.
La cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo, che consiste nel pagamento di un’aliquota fissa e agevolata che sostituisce l’Irpef e le relative addizionali sul reddito derivante dalla locazione dell’immobile, rende esenti dal versamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. Inoltre chi sceglie la cedolare rinuncia a chiedere, per tutta la per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, compresa la variazione accertata dall’ISTAT.
L’adesione al regime può essere esercitata sia nel momento della registrazione del contratto, indicandola nel modello RLI, sia negli anni successivi in caso di affitti pluriennali. Se la scelta non viene effettuata alla registrazione del contratto, questa segue le regole ordinarie e le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili. Mentre in caso di proroga del contratto, è necessaria la conferma dell’opzione.
La scelta della cedolare secca può essere esercitata dal proprietario dell’immobile ossia persona fisica titolare del diritto di proprietà o di godimento di un immobile (ad esempio usufrutto), ma solo al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni.
A otto anni dalla sua istituzione, la cedolare è l’opzione che riceve la preferenza dei proprietari di immobili, i quali valutano caso per caso la convenienza rispetto al regime Irpef in base alla propria situazione reddituale, di certo conviene ai contribuenti con redditi elevati.
Gli inquilini, a cui deve essere comunicata tale scelta, beneficiano dell’opzione dato che per loro si traduce nel non versare: imposta di registro, di bollo, addizionali regionali e non adeguamento del canone per tutta la durata del contratto.
A seconda della tipologia contrattuale sono previste diverse aliquote: si applica il 21% nel caso di contratto a canone libero; il 10%, nel caso di contratto concordato.
La base imponibile su cui applicare l’imposta è pari al maggiore tra l’importo del canone di locazione maturato nel periodo di vigenza della cedolare secca e la rendita catastale rivalutata del 5%.
Passiamo ora alle novità del 2021, la prima riguarda la cedolare secca al 21% per gli affitti brevi, ossia i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni.
Da gennaio la cedolare secca è applicabile alle locazioni brevi solo per un massimo di quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale e scatta l’assoggettamento del reddito all’Irpef.
La seconda novità è relativa alla quota dell’acconto da versare, infatti il pagamento della cedolare segue il meccanismo dell’acconto e del saldo.
Dal 2021 l’acconto deve essere pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente e non più del 95%.
Ovviamente non è dovuto per il primo anno di opzione, in quanto manca la base imponibile di riferimento.
Il pagamento dell’acconto per la cedolare secca deve essere effettuato con il modello F24: in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo dovuto è inferiore a 257,52 euro. In due rate, se l’importo è superiore: la prima quota deve essere versata entro il 30 giugno e corrisponde al 40% (del 100%); la seconda, del restante 60% (del 100%), sempre entro il 30 novembre.
Infine la Legge di Bilancio non ha più prorogato la cedolare per gli immobili commerciali, ipotesi prevista fino a dicembre 2019.
La cedolare secca è un tema attuale e di interesse sia per i proprietari che per gli inquilini quindi siamo sempre a disposizione per approfondimenti e chiarimenti, che potete richiedere contattandoci o commentando questo post.
Buona scelta!