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Quando si stipula un contratto di locazione, è possibile che sin da subito si parli di caparra o deposito cauzionale.

Questi due termini, impropriamente usati come sinonimi, sono relativi a due momenti differenti da non confondere.

Partiamo dalla loro definizione per capire le differenze, come, quanto e in che misura possono o devono essere versati.

La caparra è una somma in denaro che può essere temporaneamente versata all’agenzia immobiliare o al proprietario dell’immobile da parte del futuro conduttore come interesse ed impegno alla  futuro contratto di affitto. Una volta trovato l’accordo e stipulato il contratto di locazione, la somma versata in termini di caparra deve essere restituita al conduttore, o al più trasformata in parte del deposito cauzionale o dell’affitto per la prima mensilità.

Dall’altro lato il deposito cauzionale è quella somma di denaro che il proprietario richiede nel momento della stipula del contratto di locazione a garanzia delle obbligazioni assunte nel contratto. Il deposito è previsto allo scopo di tutelare  il proprietario di un appartamento contro i possibili danni causati dall’inquilino all’immobile, per difenderlo da eventuali non-pagamenti degli ultimi mesi di locazione, ed in generale contro ogni possibile inadempimento da parte dell’inquilino.

Al termine della locazione il deposito cauzionale va restituito al conduttore a condizione che lo stesso abbia integralmente adempiuto a tutte le proprie obbligazioni.

Il conduttore è infatti obbligato, alla scadenza del contratto, a consegnare l’immobile nella medesima condizione in cui lo ha ricevuto dal proprietario, salva l’usura d’uso.

Quindi quando il proprietario scadenza del contratto rientra in possesso dell’immobile, verifica lo status. Qualora sussistano danni provocati dalla negligenza o dall’incuria del conduttore, può trattenere le somme necessarie per gli interventi di riparazione dal deposito cauzionale. Nel caso in cui non si riscontrino danni all’immobile, il proprietario è tenuto alla restituzione dell’intero importo.

Il deposito cauzionale non può mai superare le tre mensilità di canone, anche se spesso per prassi si chiedono solo due mensilità.

Tale deposito non è un anticipo sulle mensilità di affitto. A volte i conduttori pretendendo poi di non pagare gli ultimi mesi di canone ma una volta spiegata la natura del deposito è chiaro che non può essere così. Trattandosi di una cauzione anche contro eventuali danni all’immobile, questi potranno essere pienamente valutati solo dopo la cessazione del contratto e lo sgombero dei locali, salvo differenti accordi con il locatore.

Parte integrante del contratto di locazione è il verbale di consegna in cui sono descritte le condizioni dell’immobile che viene affittato. Al termine della locazione, è prassi effettuare un sopralluogo e redigere il verbale di riconsegna dove devono essere evidenziati, e se possibile comprovati, eventuali danni all’immobile, a questo punto si quantifica la cauzione che si intende trattenere.

L’importo versato del deposito cauzionale deve quindi essere specificato all’interno del contratto di locazione. Sul deposito maturano interessi legali che devono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. Qualora ciò non avvenga gli interessi maturati devono essere corrisposti al conduttore all’atto della restituzione del deposito.

Speriamo l’articolo sia di ausilio per le prossime stipule di contratti di locazione!

Deposito cauzionale o caparra? Confusione!
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7 pensieri su “Deposito cauzionale o caparra? Confusione!

  • Gennaio 25, 2017 alle 3:06 pm
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    Complimenti,articolo steso in maniera chiarissima ed esaustiva.

    Rispondi
  • Agosto 16, 2017 alle 5:44 pm
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    Grazie per la spiegazione. Molto chiara. Se però stipulo il contratto domani, ma l’appartamento mi verrà consegnanto tra due mesi perchè ancora occupato, devo pagare subito la cauzione?

    Rispondi
    • Agosto 21, 2017 alle 9:59 am
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      Buongiorno, il deposito cauzionale deve essere versato al momento della stipula del contratto dato che corrisponde alla somma di denaro che il proprietario richiede nel momento della stipula del contratto di locazione a garanzia delle obbligazioni assunte nel contratto.

      Rispondi
  • Gennaio 13, 2018 alle 10:01 am
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    Salve, molto chiaro l’articolo. Vorrei fare una domanda. Lei dice che bisogna pagare gli interessi maturati dal deposito. Se invece optassi per una cedolare secca, gli interessi per tutto il periodo del contratto, non vanno pagati giusto? Infine, posso recedere dalla cedolare secca, in qualsiasi momento in qualità di proprietario dell’immobile, anche se l’ho inserita nel contratto di affitto?
    grazie
    Saluti

    Rispondi
    • Gennaio 15, 2018 alle 10:32 am
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      Buongiorno,
      se sceglie di applicare la cedolare secca non viene meno l’obbligo di pagare gli interessi sul deposito.
      Con la scelta della cedolare secca il proprietario rinuncia agli aggiornamenti del canone di affitto.
      La scelta può essere revocatala in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui si è optato per tale regime. La disdetta va presentata entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, ossia entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità e comporta il pagamento dell’imposta, a cui sono tenuti in solido locatore e conduttore.
      La revoca può essere effettuata attraverso il modello RLI disponibile sul sito dell’Agenzia delle entrate. L’Agenzia ha inoltre precisato che pur non essendo previsto alcun obbligo di comunicazione al conduttore è in ogni caso opportuno che il locatore lo informi della revoca della cedolare secca sugli affitti che, come detto, comporta l’obbligo per entrambi di provvedere al pagamento dell’imposta di registro.
      Resto a disposizione per ulteriori informazioni.

      Rispondi
  • Settembre 4, 2021 alle 6:06 am
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    Buongiorno, articolo molto interessante ed esaustivo.
    Una domanda: in caso di contratto d’affitto con 2 conduttori, il deposito cauzionale è in solido?
    E se uno dei conduttori esce dalla casa?
    Ammettiamo un contratto 4+4. Entro i primi 4 anni uno dei due conduttori (consensualmente col locatore) lascia la casa, l’altro resta. Il conduttore uscente può riprendere il proprio deposito cauzionale (la propria metà)? O deve aspettare un termine, o è in solido ancora con l’altro conduttore? Grazie

    Rispondi
    • Settembre 6, 2021 alle 10:38 am
      Permalink

      Buongiorno,
      la risposta non è immediata, il deposito cauzionale è quella somma a garanzia delle obbligazioni assunte nel contratto, quindi viene restituito dal proprietario al termine della locazione, con la riconsegna dell’immobile. La giurisprudenza sembra orientata a rispondere che come per il canone si risponde in solido così per il deposito cauzionale.
      Per informazioni così specifiche rimandiamo alle associazioni di proprietari ed inquilini o a una consulenza legale che possa verificare nel dettaglio il contratto e le relative clausole.

      Rispondi

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