La differenza tra cessione e subentro del contratto di affitto viene definita dalla volontà o meno dell’operazione stessa.
Infatti quando le parti decidono volontariamente di cedere il contratto di locazione si parla di cessione. Mentre quando avviene in modo estraneo alla volontà di una delle parti, siamo di fronte al subentro ex lege.
La cessione del contratto avviene ex lege e prende il nome di subentro in caso di modifica di una delle parti del contratto di locazione, riconducibile ad eventi estranei alla loro volontà. Si ha il subentro in caso di: decesso del conduttore/locatore o separazione/divorzio della coppia affittuaria. In tale situazione le parti non devono stipulare una scrittura privata ad hoc, il subentro avviene in maniera automatica. A chi subentra non è richiesto alcun adempimento fiscale o imposta da pagare, ma è consigliato inviare una comunicazione all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato inizialmente il contratto.
Diverso è il caso in cui si ha l’esigenza di affittare un appartamento o una stanza per un breve periodo di tempo, una soluzione possibile da prendere in considerazione è: la cessione del contratto di locazione. Questa scelta è vantaggiosa anche per il conduttore che ha la necessità di lasciare in anticipo un immobile. Prima di compiere tale operazione è necessario verificare che questa opzione non sia stata resa impossibile dal proprietario all’atto di stipula del contratto. La parte entrante deve rispettare esattamente le stesse condizioni firmate da colui che esce, ovviamente per la durata residua del contratto. Per effettuare la cessione del contratto è necessario: redigere una scrittura privata in carta semplice in duplice copia, datata, firmata e affrancata con una marca da bollo di 2 euro. Si deve registrare il contratto entro 30 giorni dalla data effettiva della cessione e pagare l’imposta di registro tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate. L’imposta è del 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità, con l’importo minimo 67 euro. Inoltre per i contratti di locazione a canone concordato è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro.
Infine, sia che si tratti di cessione che di subentro ex lege, per evitare qualsiasi tipo di inconveniente consigliamo sempre di leggere il contratto di affitto in essere e in caso di incertezza di reperire maggiori informazioni grazie ai servizi dedicati come iHome o le associazioni di proprietari e inquilini.