Modifiche, migliorie: chi paga?

Chi paga se durante l’affitto vengono apportate migliorie o modifiche all’appartamento?

Quando si firma un contratto di affitto per il proprietario e per l’inquilino sorgono diritti e doveri da rispettare legati alla manutenzione e all’utilizzo dell’immobile. Questo tema già trattato in un precedente articolo “Contratto di affitto diritti e doveri” è spesso motivo di tensioni e  incomprensioni.

La prima regola che l’inquilino deve rispettare è di conservare l’immobile locato nello stesso stato in cui viene consegnato.

Ogni modifica apportata dall’inquilino, non prevista dal contratto, deve essere autorizzata, scritta e firmata dal proprietario il quale, in assenza di accordi, può chiedere che al termine del contratto di locazione la casa torni come era prima.

Salvo accordi diversi, le spese sono a carico dell’inquilino che non ha diritto al rimborso per i miglioramenti apportati. Le modifiche eseguite che possono essere tolte dall’immobile ripristinando la situazione precedente (es. una serratura blindata), dovrebbero essere eliminate al termine della locazione.

Oppure, se il proprietario è interessato, possono essere lasciate in cambio di una cifra concordata, solitamente compresa tra le spese sostenute dall’inquilino per la modifica e il valore al momento della stessa, tenendo conto dell’usura.

Infatti secondo l’art. 1592 c.c., salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata.

Abbastanza chiara la ratio secondo la quale, a prescindere dal reale ed effettivo godimento del bene, le migliorie effettuate senza autorizzazione ed all’insaputa del locatore, debbano ricadere economicamente sul solo conduttore, il quale, agendo di propria iniziativa, se n’è assunto in pieno il rischio.

Nessun rimborso per le migliorie che il conduttore non concorda con il locatore anche nel caso in cui la locazione si sia risolta per inadempimento dei proprietari.

Un sospiro di sollievo anche per gli inquilini a cui non può essere chiesto nessun aumento del canone per migliorie o modifiche apportate dal proprietario di casa. L’importo versato mensilmente dall’inquilino deve essere sempre lo stesso. Invece le parti possono accordarsi per una riduzione del canone.

Questi dubbi sorgono dal fatto che un tempo era prevista la possibilità di chiedere un aumento del canone di locazione se il padrone di casa compiva lavori di miglioria dell’appartamento come le riparazioni straordinarie, opere improrogabili e importanti per consentire all’inquilino di continuare ad abitarvi. Ad esempio gli interventi isolanti per eliminare i rumori o l’umidità.

Oggi questa disposizione è stata cancellata per le locazioni ad uso abitativo. Quindi ci si deve affidare a quello che prevede il contratto di locazione; ricordando che se nulla è previsto, il canone non può essere modificato anche se il proprietario compie opere di miglioria sull’immobile.